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1 -
Responsabilidades do locador
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e
o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos
anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este
solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com
expressa referência aos eventuais defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo
discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração
imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas
necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o
prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir
sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando
solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de
condomínio.
Parágrafo único:
Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não
se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que
interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das
esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d)
indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados,
ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
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2 -
Responsabilidades do inquilino
a) - Pagar pontualmente os aluguéis e
encargos;
b) - Informar imediatamente ao locador sobre qualquer dano de responsabilidade
deste;
c) - Reparar imediatamente os danos de sua responsabilidade;
d) - Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento do
locador;
e) - Encaminhar imediatamente ao locador os documentos de cobrança, intimações,
multas, etc.
f) - Autorizar vistorias e visitas de terceiros (em caso de negociação);
g) - Pagar as despesas ordinárias de condomínio, como:
- Salários, encargos trabalhistas, contribuições
previdenciárias e sociais
dos funcionários;
- Cotas de água, esgoto, gás e luz das áreas
comuns;
- Limpeza e conservação em geral;
- Manutenção dos elevadores, porteiro eletrônico, antenas
coletivas,
equipamentos hidráulicos, elétricos, de
segurança, etc.;
- Rateios de saldo devedor, reposição do fundo de
reserva para despesas
ordinárias, etc.;
- Exigir balancetes e comprovação das despesas
pagas;
- Votar nas assembléias que envolvam despesas ordinárias e
extraordinárias mediante procuração do
proprietário do imóvel.
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3 -
Direito de preferência na compra
O locatário deve ser informado por escrito
e terá prazo de 30 dias para manifestar seu interesse. O direito de preferência
não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial,
permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.
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4 -
Sublocação ou empréstimo
a) - Integral ou parcial, somente com o
consentimento prévio e escrito do locador, salvo se houver autorização expressa
em contrato.
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5 -
Garantias usadas como fiança
a) - Como caução pode ser no máximo três
aluguéis. Se o inquilino estiver em dia com as obrigações contratuais, após a
devolução das chaves do imóvel, devidamente vistoriado e constatado que o
entrega no estado original da locação, receberá de volta com as vantagens de
sua aplicação;
b) - Depósito de bens móveis, que deve ser
registrado em Cartório de Títulos e Documentos;
c) - Como fiança , deve ter um fiador
idôneo que se responsabiliza pelo cumprimento das obrigações, caso o locatário
não as cumpra; A fiança deve ser substituída a critério do fiador, nos casos
seguintes:
- Em caso de morte, ausência,
falência ou insolvência do fiador;
- Alienação ou
restrição dos bens imóveis do fiador;
-
Desaparecimento, desapropriação ou alienação dos imóveis dados
como garantia;
- Como Seguro de Fiança
Locatícia, deve ser feito através de companhias
seguradores, tendo o valor fixado de acordo com a
garantia pretendida,
cobertura de aluguéis e encargos, ou de enventuais
danos ocasionados
ao imóvel e multas.
Observação:
Os bens dados como garantia podem ser
ser penhorados, mesmo se o fiador possua apenas um imóvel.
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6 -
Pagamento antecipado de aluguel
Somente é permitida em aluguéis que não
apresentam garantias como fiança, caução ou Seguro Fiança e em locações para
temporada.
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7 -
Reajustes de aluguel
a) - Anualmente, com indexador a combinar,
sendo proibido vinculação do salário mínimo e variação cambial;
b) - Salvo se houver acordo bilateral.
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8 -
Revisão dos valores de aluguel
a) - As partes podem, de comum acôrdo e a
qualquer época alterar o contrato de locação, fixando também o novo valor do
aluguel;
b) - Se não houver acôrdo o locador poderá,
após 3 (três) anos de vigência do contrato ou do último acôrdo, pedir a revisão
judicial a fim de ajustá-lo ao valor de mercado e o juiz fixará um valor
provisório, até 80% da quantia solicitada;
Obs. Aluguéis fixados em sentença retroagem
à citação e as diferenças devidas durante a ação, serão pagas corrigidas e
podem ser exigidas a partir da decisão judicial definitiva.
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9 -
Sucessão contratual
a) - Em caso de morte do locador, a
sucessão e suas obrigações são transmitidas aos herdeiros;
b) - Em caso de morte do locatário, a
locação é assumida pelo cônjuge ou companheiro e pessoas que viviam na
dependência econômica deste. Nesses casos, o locador deve ser informado
imediatamente e pode exigir a apresentação de nova garantia locatícia
(Seguro-fiança, caução ou fiador);
c) - Em caso de separação (de fato ou de
direito), a locação prosseguirá com o cônjuge que permanecer no imóvel e o
locador deve ser comunicado por escrito e pode exigir a apresentação de uma
nova garantia (Seguro-fiança, caução ou fiador).
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10 -
Benfeitorias realizadas pelo inquilino
a) - As benfeitorias necessárias, que visam
a manutenção das condições de habitabilidade segura e para evitar a ruína do
imóvel, ficam a cargo do locador;
b) - As benfeitorias que são realizadas por
mera satisfação pessoal, que visam finalidades estéticas (voluptuárias), que
aumentem ou facilitem o uso da coisa, que afetem a estrutura e/ou
características do imóvel e desnecessárias ao uso normal da habitação, ficarão
incorporadas ao imóvel e não são indenizáveis pelo locatário;
Obs. O locatário não pode alterar as
características originais do imóvel sem prévio consentimento por escrito do
proprietário.
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11
- Locação por temporada
O prazo máximo é de 90 (noventa) dias e os
pagamentos podem ser exigidos antecipadamente. Caso o imóvel seja mobiliado,
deve constar obrigatoriamente a descrição de seu estado de conservação e a
relação dos móveis e utensílios disponíveis.
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12 -
Prazo e valor inicial da locação
a) - O prazo e o valor inicial de um
contrato de locação podem ser ajustados livremente entre as partes, sendo
proibido a estipulação de moeda estrangeira e/ou variação cambial ou do salário
mínimo;
Obs. A desocupação do imóvel está sujeita a
várias alternativas descritas no bloco de perguntas No. 13 (abaixo).
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13 -
Desocupação do imóvel
A nova Lei do Inquilinato traz de volta a
denúncia vazia, que é a retomada do imóvel sem necessidade de justificativa,
findo o termo estipulado, independente de notificação ou aviso:
a) - Nas locações ajustadas por escrito,
cujo prazo inicial seja igual ou superior a 30 (trinta) meses;
b) - Nas locações ajustadas verbalmente ou
por escrito, com prazo inicial inferior a 30 (trinta) meses e ser o locatário
permanecer no imóvel por mais de 05 (cinco) anos ininterruptos. As locações
ajustadas verbalmente podem ser comprovadas através de recibos, contas de luz,
testemunhas, etc. O imóvel pode ainda ser desocupado, se houver:
c) - Acordo formal entre as partes;
d) - Infração legal ou contratual;
e) - Falta de pagamento de aluguel ou encargos;
f) - Necessidade de reparação urgente do imóvel determinada pelo Poder
Público;
g) - Venda, promessa de venda, cessão, promessa de cessão de direitos ou dação
em pagamento do imóvel (vide item 3);
h) - Extinção do usufruto ou fideicomisso.
Nestas situações, o prazo de desocupação é
de 30 (trinta) dias.
Restrições para desocupação de imóveis
locados: A Lei do Inquilinato estabelece restrições para o proprietário e
obrigações para o inquilino como segue abaixo:
i) - O locador deverá respeitar o prazo
determinado do contrato;
j) - O locatário pode rescindi-lo, desde que pague a multa contratual ou o
que for determinada judicialmente;
k) - O locatário ficará isento da multa contratual em casos de transferência de
emprego para outra localidade, feita pelo empregador, mediante notificação
prévia de 30 dias e comprovação da veracidade das alegações;
l) - Nos contratos com prazo determinado vencido, o locatário poderá desocupar
mediante aviso por escrito e protocolado, com o mínimo de 30 (trinta)dias de
antecedência. Os contratos por prazo inferior a 30 meses poderão ser retomados,
conforme segue abaixo:
m) - Para uso próprio do cônjuge ou companheiro, ascendentes e descendentes,
que não disponham de imóvel residencial próprio; n) - Para demolição e
edificação nova ou reforma que aumentem a área construída em, pelo menos, 20%(
vinte por cento).
Obs. Se o locatário não desocupar o imóvel
dentro dos prazos acima descritos, a solução é a ação de despejo pelo rito
próprio. As citações, intimações, desde que descritas em contrato, poderão ser
feitas por correspondência;
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14 -
Consignação de pagamento
Ocorrendo recusa no recebimento do aluguel
ou dos encargos por parte do locador, comprovadamente devidos. Nestes casos o
locatário deverá constituir um advogado para ingressar em juízo.
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15 -
Despejo por falta de pagamento
O locatário poderá no prazo de contestação,
evitar o despejo requerendo autorização para pagamento integral do débito
atualizado (aluguel, encargos, multas, juros por atraso, penalidades
contratuais, custas e honorários advocatícios).
Não cumprido o pagamento, o despejo é
inevitável.
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